Action Logement rachète en bloc des logements sociaux

Il y a deux ans, dans le cadre de la loi Elan, Action Logement créait la filiale Opérateur national de vente (ONV). Sa mission est d’acheter au comptant des immeubles en bloc aux Organismes de logements sociaux (OLS) et les rénover pour les revendre aux locataires occupants aux revenus modestes. L’objectif est double : recapitaliser les bailleurs sociaux et faciliter l’accès à la propriété de 33 000 ménages modestes, pour un prix moyen de 110 000 euros par bien.

Les bailleurs sociaux vendeurs sont à 75% des ESH Entreprises sociales pour l’habitat, le reste des OPH Offices publics des habitats. Ils cèdent à 80% des biens collectifs. Construits il y a 30 ou 40 ans, ils sont peu dégradés sur le plan des critères énergétiques.

Un rythme annuel

L’objectif à 10 ans de l’ONV est de racheter 40 000 logements, via une succession d’AMI (Appel à Manifestation d’Intérêt) à l’attention des OLS, « créant ainsi un effet de levier, leur permettant de construire 120 000 logements nouveaux », espère David Larbodie. Pour se faire, l’ONV a été doté d’1 Md€ (660 M€ en capitaux propres et 330 euros millions d'euros en apports en comptes courants en fonction des besoins).

L’ONV, depuis sa création, en est à son troisième AMI, lancé le 17 mars dernier jusqu’au 17 juin prochain. Il dégagera une enveloppe de 300 millions d'euros pour acheter les biens proposés par les OLS. En volume, le directeur général espère fin 2021 que les trois AMI auront permis l’acquisition de 3500 logements, 200 ventes aux locataires et 150 promesses de ventes, et ce dans la quasi-totalité des régions.

À terme, la filiale d’Action Logement envisage de maintenir un AMI par an, peut-être davantage spécialisés. « On pourrait même imaginer un AMI dédié à la vente d’immeubles avec des étiquettes énergétiques dégradées, pour mutualiser les travaux », envisage David Larbodie

Disparités territoriales

Dans les Hauts-de-France, l’ONV a déjà acquis 307 logements sur 18 biens : 120 dans l’Aisne, 75 dans l’Oise, 71 dans le Pas-de-Calais, 41 dans le Nord et aucun dans la Somme. Le succès de l’opération est variable d’un territoire à une autre. « Il y a des zones où il y a très peu de logements sociaux, où nous n’avons réalisé aucune acquisition. Cela dépend aussi si les zones sont tendues ou non. Les métropoles sont par exemple très moteurs sur ce projet. Et puis parfois, il y a des freins culturels car la vente en bloc de logements sociaux est un phénomène récent, que nous devons faire connaître. »

La crise sanitaire a aussi freiné quelque peu les opérations : « le taux d’impayés a augmenté. Nous espérons que les dispositifs d’accompagnement social permettront d’atténuer ces problèmes. Nous suivons au maximum les locataires pendant et après l’achat. » Certains maires sont également frileux pour de telles opérations, même si les biens revendus par l’ONV restent ensuite dix ans dans leurs quotas de logements sociaux fixés par la loi SRU.

Un nouveau modèle à défendre

Pour David Larbodie, les bailleurs sociaux ont intérêt à intégrer ce nouveau dispositif dans leur stratégie à quatre ou cinq ans. D’où ses missions de prospection auprès des acteurs du logement social à travers toute la France pour faire connaître la mission de l’ONV : « je crois à l’utilité sociale de ce modèle novateur ; il faut juste qu’il s’ancre dans la culture patrimoniale des bailleurs sociaux. » conclut-il.

Les candidats peuvent télécharger jusqu’au 17 juin le dossier sur la plateforme de l’ONV : https://echange.onv.actionlogement.fr