Immobilier ancien : la contraction du marché se poursuit
Selon la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, la baisse du volume des ventes de logements anciens a atteint 16,6% sur un an, à fin août 2023. À la même date, les prix de vente de ces logements ont enregistré une baisse de 1% sur un an. Les prévisions ne laissent pas présager de changement de cap dans les prochains mois.
Amorcée il y un an, la tendance se confirme sur le marché des logements anciens en France (hors Mayotte). « Depuis l’automne 2022, les baisses du volume annuel de ventes s’intensifient progressivement : de 3 % à fin juillet 2022, à 6 % en janvier 2023, pour dépasser 10 % depuis avril 2023. À fin août 2023, la baisse du volume de ventes sur douze mois atteint désormais 16,6 % sur un an. Une baisse annuelle aussi conséquente n’avait pas été relevée depuis dix ans », relèvent les Notaires de France, dans leur note de conjoncture relative au marché immobilier au second trimestre 2023, publiée le 9 novembre.
Une décélération qui pourrait se poursuivre en 2024
Cette contraction du marché immobilier est liée à la politique monétaire menée par la Banque centrale européenne (BCE) qui maintient des taux d’intérêt directeurs élevés pour juguler l’inflation, et aux refus de prêts des banques qui mettent un coup d’arrêt à de nombreux projets d’acquisition, en particulier pour les primo-accédants. Or, les prévisions ne laissent pas présager de changement de cap dans les mois qui viennent. « En toute hypothèse, l’année devrait se terminer aux alentours des 900 000 transactions, signe d’une très forte décélération sur un an, conjuguant inflation, taux d’intérêt élevés et fin de l’euphorie. Le réajustement des volumes de ventes est brutal et pourrait continuer à s’opérer sur l’année à venir. »
Les prix des logements anciens ont amorcé leur baisse
En parallèle, les prix des logements anciens en France métropolitaine, qui avaient résisté jusqu’en juillet dernier, ont enregistré une première baisse de 1% en août, « pour la première fois depuis fin 2015 », pointent les notaires. Selon leurs projections sur la base des avant-contrats, cette tendance à la baisse – légèrement plus forte pour les maisons que pour les appartements – pourrait s’accélérer et atteindre 3% sur un an, ce mois de novembre.
« L’ajustement annoncé des prix se met timidement en marche, les vendeurs n’acceptant pas encore de baisse substantielle de leur prix, plus en prise avec la réalité économique du marché, même si cette idée commence à cheminer, au regard de négociations plus ouvertes en faveur de l’acquéreur. »
Quant aux logements les plus énergivores ( consommant plus de 450 kWh/m² par an), ils enregistrent une nette décote depuis début 2023, date depuis laquelle ils sont interdits à la location pour un nouveau bail.
Indice des prix sur un an : - 1,9% attendu en régions et - 6% en Île-de-France
Les prix des logements anciens diminueraient moins rapidement en régions (-1,9 % à fin novembre), où les prix des appartements devraient rester quasiment stables à Lille, Marseille et Toulon, et enregistrer des baisses importantes (de l’ordre de 8 % sur un an à fin novembre) à Mulhouse, Nantes, Angers et Rouen. Les ventes de maisons anciennes devraient également enregistrer une baisse d’au moins 8 % sur la même période à Amiens, Orléans, Nîmes, Saint-Étienne, Valence, Lyon et Toulon, et de l’ordre de 3 à 6 % au Havre, Maubeuge, Rennes, Valenciennes, La Rochelle, Toulouse, Le Mans, Grenoble et Lille.
La même tendance est attendue en Île-de-France, avec une baisse des prix de l’ordre de 6 % sur un an dans tous les départements de la région (pour les appartements comme pour les maisons) à fin novembre. À Paris, le prix au mètre carré devrait passer sous la barre symbolique des 10 000 euros ce mois de novembre.